부동산 가격 거품 붕괴 위기 증거들

출처 : http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=146451

 

 

<다급한 이명박 당선자와 인수위 정책>

이명박 당선자 진영은 현재 진행되고 있는 세계적인 경제침체 우려 및 금융시장 붕괴 현상이 한국 경제에 충격을 줄 수 있다는 데 공감하고 있음을 알 수 있는 증거가 많이 나타나고 있습니다.

예를 들면 대운하 건설이 대표적입니다. 국민 70% 이상이 반대하는 정책은 총선 때문이라도 밀고 나갈 수 없음에도 굳이 이를 밀어 붙이려고 하는 것이 강력한 위기의식의 증거입니다.

지분제 아파트도 마찬가지입니다. 언론 들 대부분이 전문가들의 의견을 수렴한 결과 현실성이 전혀 없다는 결론을 내린 것입니다. 그럼에도 강행하겠다는 것은 주택 거품 붕괴 압력이 매우 크다는 반증입니다.

참 고로 한국보다 주택가격 상승률이 훨씬 낮고 물가수준도 상대적으로 낮아 실질 소득이 훨씬 높은 미국에서 조차 주택가격 거품이 붕괴되고 있는 상황 및 투자가치가 없기 때문에 미분양아파트 물량이 사실상 20만 호를 넘고 있다는 사실을 누구보다 잘 알면서, 그리고 주택가격에 거품이 과다하게 발생한 결과 주택거래 자체가 실종된 현실을 알면서도 주택구입능력이 없는 실수요자를 유인해야 할 만큼 현재의 건설경기 상황이 위급하다는 반증입니다. 

 

 

 

<세계적인 자산 가치 감소현상으로 한국 자산시장 충격 불가피>

금융자산 시장은 실물자산 시장과 불가분의 관계에 있고, 금융자산은 세계적으로 연동되어 있으므로 자산가치가 추가적으로 감소하면 가계가 충격을 받을 수 있습니다.

 

미국의 증권 전문가들에 의하면 비관론자들은 다우지수가 12000 선대에서 6천선대 수준까지 하락할 가능성을 배제하지 않고 있기 때문에 다우지수가 1만 선만 붕괴되더라도 한국 코스피지수도 1200선까지 하락을 배제할 수 없을 것입니다.

 

해외증시에 투자되어 있는 약 700~1천억 달러 자산가치도 50% 이상 투자손실이 예상됩니다. 이 경우, 외환시장 충격과 함께 한국 아파트시장에 적지 않은 충격을 줄 수밖에 없을 것입니다. 부자는 물론, 서민들도 대출 등 금융 레버리지를 통해 주식과 부동산에 투자하고 있는 현실 때문에 충격을 피할 수 없을 것입니다.

미 국 주택가격 하락 → 미국 주식시장 폭락 → 한국 주가지수 폭락 →  외국인 투자자들 이탈 →  한국 투자자들의 투자손실 확대 → 금융부채 상환 능력 약화 → 연체이자 발생 및 미분양 주택 증가와 함께 은행의 부실채권 증가 → 대출금 상환압력 → 건설회사와 가계의 연체율 증가 → 실 수요자 감소 및 주택매도 물량 증가 → 주가 및 주택가격 급락이라는 악순환 구조 고리 생성 불가피 

<건설회사 위기 →  금융회사의 위기 →  가계파산의 위기>

건 설회사 대부분이 금융레버리지를 통해 공사를 하고 있는 점을 감안하면 자산 감소와 함께  실수요자가 감소하면 건설회사 부도를 피할 수 없을 것입니다. 이는 대출 금융회사 위기로 발전할 가능성이 높고, 소득대비 대출비중이이 높은 다수의 수도권 가계파산을 초래할 수 있습니다

 

 

 

<미분양 주택 증가는 주택수요보다 주택공급이 많다는 증거>

건 설업체와 정책당국이 현재의 분양가격을 합리적인 가격이라고 한다면 미분양 주택증가는 주택에 대한 수요보다 공급이 많다는 증거입니다. 실제로 수도권 주택보급율은 주택협회와 건설정책 당국의 통계를 보면 100%를 넘은 것으로 알려지고 있습니다.

이에 더하여 월 200만 원 소득이 되지 않는 수도권 가계가 수도권 가계의 20% 이상인 것으로 알려지고 있으므로 이들은 사실상 현재의 주택가격 수준에서 실수요자가 될 수 없습니다. 결국 주택이 30% 이상 남아돈다는 해석이 가능하므로 주택가격이 하락할 수밖에 없습니다.

 

 

 

<소득대비 아파트가격이 너무 높습니다.>

수 도권 가계 연 평균소득 4천만 원(가처분 소득 3천만 원) 수준에서 3억 원 주택의 주거비를 은행 금리로 환산하면 2천 1백 만 원 수준이고, 은행 차입을 통해서 주택을 구입한 경우에는 2천 4백 만 원 수준입니다. 아파트 관리비 월 20~30만 원(연 250~360만원)을 포함하면 주거비가 연 2천 5백 ~ 3천만 원 수준입니다. 즉, 가처분 소득의 80~100% 이므로 교육비, 음식비, 의복비, 교통비는 은행 차입을 통해서 부담해야 하거나, 보유주택을 처분하지 않으면 가계는 파산할 수밖에 없습니다.

참 고로 현재 주택가격 거품 붕괴 때문에 경제침체가 급격하게 진행되고 있는 미국의 소득 대비 주택가격은 7~8배 수준이지만, 한국은 수도권의 경우, 가처분 소득 기준으로 전용면적 85㎡의 경우, 3억 원 아파트는 10배 수준, 4억 원 아파트는 13배 수준입니다.  물론 미국은 한국보다 물가수준이 낮고, 사교육비 부담이 거의 없고, 유류세가 크게 낮으므로 실질 가처분 소득 수준을 가지고 미국과 비교하면 14배 이상 수준입니다. 대출금리도 상대적으로 낮으므로 이자 부담도 그 만큼 낮습니다.

즉, 미국은 한국보다 상대적으로 소득대비 주택가격 수준이 크게 낮고, 실실소득은 2배 이상임에도 거품이 붕괴되고 있는 점을 감안하면 한국의 주택가격 거품도 시간의 문제일 뿐입니다.

<소득 대비 가계부채 비율이 너무 높고 지출이 소득 보다 많다.>

수도권에서 2004년 하반기 이후 2007년까지 아파트를 구입한 가계의 은행 차입금이 8천만 원~1억 5천만 원 수준입니다. 반면에 은행 대출금리 7%와 주택취득에 따른 부대비용 및 아파트 관리비 연 300만 원을 합하면 주거비가 연간  1천 만 원 ~ 1천 5백 만 원 수준 이상입니다.

수도권에서 자가용을 가지고 서울에 출. 퇴근 하는 가계 및 서울에 대중 교통비를 포함하면 교통비가 연간 500만원(월 40만 원) 지출됩니다.

다음으로 자녀 교육비도 월 고등학생을 기준으로 이명박 정부의 교육제도 개선으로 교육비가 연간 최소한  연 500만원(월 40 만원) 지출될 것으로 예상됩니다.

다음으로 3인 가족 기준으로  음식비가 연간 연 1천 2백 만 원 지출 되고 있습니다(3끼에 1만 원 × 3인 × 365일)

즉, 주거비(연 1,250만원) + 교통비(연 500만원) + 교육비(연 500만 원) +음식비( 1,200만 원)를 합하면  연간 가처분소득(3천만 원)보다 4백 만 원 이상 지출될 수박에 없습니다.

여 기에는 피복비와 잡비, 경조사비용, 제수용품 비용, 외식비용 등 기타 매월  약 50만 원 지출되는 비용은 포함되지 않았습니다. 물론, 대출 원금 상환 금액도 포함되지 않았습니다. 이들 비용까지 합하면 대부분의 가계가 매년 부채가 증가하거나, 보유주택을 처분하지 않을 수 없습니다. 특히 금년에는 체감 물가 수준이 10% 이상이므로 실질소득이 평균 300만 원 정도 감소할 가능성이 높습니다.

이는 주택거품이 붕괴될 수밖에 없음을 말해주고 있습니다.

<건설회사 위기는 주택가격 급락의 계기로 작용>

건설회사의 미분양 아파트 물량이 11만 호 이상인 것으로 알려지고 있습니다. 건설회사들이 신용도 하락을 이유로 미분양 주택을 숨기고 있는 현실을 감안할 때, 주택건설 협회 관계자들은 15~20만 호로 추정하고 있습니다.

무 서운 것은 현재 공사 중이면서 분양대기 예정 물량이 50만 세대가 넘고 있다는 데 있습니다. 대부분의 분양 예정지 아파트 입지조건이 최근 일산 식사 및 고양 지구보다  좋지 않다는 점에서 50% 이상 미분양 될 것으로 예상됩니다.

부 도가 나지 않으려고 하면 이들 미분양 주택을 분양가의 50% 이하로 매각할 수밖에 없습니다. 이는 기존의 아파트 분양가격 하락으로 이어질 수밖에 없습니다. 또한 부도가 나면 은행의 부실채권 증가로 금융경색 현상으로 가계부분이 대출. 원리금을 상환하지 못하여 가계가 파산하고, 주택가격이 급락할 가능성이 매우 높습니다.

 

 

 

<초과 공급능력도 문제>

 

세계경제는 물론, 한국경제도 장기간 주택경기가 호황을 누리면서 시설투자와 인원을 확충해 놓은 상태에 있습니다. 따라서 주택건설 경기가 침체되면 이들 건설회사는 물론 들 회사에 관련 제품을 납품하는 회사 대부분이 매출이 감소할 수밖에 없습니다.

 

매출감 소는 이들 기업의 영업손실로 이어질 수밖에 없습니다. 즉, 놀고 있는 건설 중장비, 건설인력 등으로 급격히 영업이익이 감소하면서 레버리지를 일으켜 놓은 금융부채는 대출은행의 금융부실을 초래하기 마련입니다. 이에 따라 이들기업에 대한 추가적인 대출은 중단되고, 기존의 대출금 상환 압력을 가하기 시작합니다.

 

하는 수없이 관련 회사들은 시장에서 은행금리보다 훨씬 높은 회사채를 발행하지만, 투자자 누구도 부실이 사실상 예고된 채권을 인수하지 않을 것입니다.

지난해 100여개의 지방 건설사의 부도가 이러한 이유 때문입니다. 문제는 수도권에서 미분양이 50% 이상하면 대형 건설사도 버티기 어려울 것입니다.

 

 

<은행예금보다 대출이 30% 정도 많은 것도 문제>

 

경 제가 호황국면에 있을 때에는 예금보다 많은 대출이 오히려 은행의 이익 창출에 도움이 됩니다. 이유는 대출금리가 예금금리보다 높기 때문입니다. 하지만, 경기가 침체되면 건설회사 등에서 대출원금 손실이 발생하기 마련입니다. 예를 들면, 약 70조원에 달하는 프로젝트 파이낸싱 대출에서 부도가 발생하게 됩니다.

그리고 프로젝트 파이낸싱 관련 수많은 기업의 부도로 이어질 수밖에 없습니다.

 

은 행은 금융부실채권 발생을 막기 위해서 기존의 대출을 줄이지 않을 수 없습니다. 하지만, 경기침체기에는 기업과 가계는 대출금 상환 능력이 없습니다. 더구나 은행도 주식 투자에서 손실이 발생하고, 엔화 표시 차입금 및 달러 표시 차입금에서 환차손이 발생하면서 위기는 겉잡을 수 없이 확산될 것입니다.

 

대출 은행의 부실은 주택가격거품을 빠르게 제거할 수 있는 가장 중요한 역할을 할 수밖에 없습니다. 호황기의 은행 역할이 주택가격 거품 생성의 주범이었다면, 경기침체기에는 은행이 부동산 가격 거품붕괴의 가장 중요한 역할을 하게 되는 것입니다.